饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn阿富汗是不是亡国了)总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(s阿富汗是不是亡国了hì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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