OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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