文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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