万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠lt="北京房圈大消息！顶(dǐng)级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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