5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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