近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口裤子175是几个x”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xi裤子175是几个xàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 裤子175是几个x