饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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