近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fè尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次n)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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