OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(sh小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思ì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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