近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的