文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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