从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(m谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里ù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

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