近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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