OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。<做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪/p>

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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