OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(su魏承泽作品集 魏承泽一类的作者ǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REI魏承泽作品集 魏承泽一类的作者Ts市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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