“现在(zài)的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国资背景(jǐng)的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房(fáng)企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据(jù)整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了(le)，其(qí)开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速(sù)的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的(de)扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负(fù)债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较(jiào)突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增长却(què)一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么)度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一(yī)时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一(yī)季报中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为(wèi)他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度(dù)增(zēng)长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么