“现在的房地产很难再出(chū)现像过(guò)去十(shí)年(nián)的(de)系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一般。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它(tā)的(de)净借贷水平(píng)（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是(shì)行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一家房企的(de)综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大(dà)举(jǔ)扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实(shí)现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回(huí)报灵(líng)活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代使我不得开心颜上一句是什么，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模(mó)越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美国过(guò)去的(de)数据充(chōng)分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因使我不得开心颜上一句是什么疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实现(xiàn)了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发(fā)策(cè)略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合同周(zhōu)期(qī)还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增长，不过服务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 使我不得开心颜上一句是什么