文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zà六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思i)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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