文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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