近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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