5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），苏三起解的故事，苏三起解的故事简介我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投苏三起解的故事，苏三起解的故事简介资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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