OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)有中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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