“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各(gè)个(gè)方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本(běn)是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线”中木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主要(yào)集中(zhōng)在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何(hé)来衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避(bì)公(gōng)司(sī)净负债(zhài)率提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近(jìn)七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为(wèi)积(jī)极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较(jiào)突(tū)出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在进入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模(mó)越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收(shōu)还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居(jū)类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部(bù)三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是(shì)一(yī)个(gè)高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的(de)合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员成(chéng)本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思