OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注(都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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