饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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