近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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