导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(sh1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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