万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(f中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022āng)式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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