“现(xiàn)在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过(guò)去十年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地(dì)产行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而(ér)且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个(gè)股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个基准：有大(dà)的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的(de)，房企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了(le)一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资(zī)等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内的最(zuì)低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的(de)房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外(wài)发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年(nián)一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现(bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报(bào)，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了(le)超一(yī)倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费(fèi)的增长却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家(jiā)基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的(de)公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报(bào)的(de)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中(zhōng)他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股(gǔ)也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期(qī)还能(néng)做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗