OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力(lì)与(y果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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