文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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