OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表三大球和三小球分别是什么 三大球的起源示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT三大球和三小球分别是什么 三大球的起源一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)三大球和三小球分别是什么 三大球的起源。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心。”

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