文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点