导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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