近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)阴肖有哪几个生肖看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可阴肖有哪几个生肖观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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