万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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