文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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