OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(gu自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期āng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(g自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期è)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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