万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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