5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(ji始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗ē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗ight: 24px;'>始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗