饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐(z放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉hú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉理和(hé)调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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