近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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