5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗