万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zh造梦西游3宠物技能几级领悟ōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(s造梦西游3宠物技能几级领悟hàng)看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(li造梦西游3宠物技能几级领悟ǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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