近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xín建军是哪一年g)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn建军是哪一年)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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