近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设(shabo文是什么意思 abo文是谁发明的è)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公abo文是什么意思 abo文是谁发明的(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(cabo文是什么意思 abo文是谁发明的hǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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