万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思ng>

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？