5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释