文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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