万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(y竹荪煮多久ǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。20竹荪煮多久14年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē竹荪煮多久)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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